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地價環(huán)比增速微升 政策持續(xù)以穩(wěn)為主——全國主要城市地價監(jiān)測報告與形勢研判
發(fā)布時間：
2015-02-09 12:00
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監(jiān)測數(shù)據(jù)
地價水平持續(xù)上漲一線城市活躍度較高
2014年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為3522元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6552元/平方米、5277元/平方米和742元/平方米。
綜合、住宅、工業(yè)地價環(huán)比增速略有上升，綜合、商服、住宅地價同比增速持續(xù)放緩
2014年第四季度，全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比上漲0.94%，較上一季度上升0.16個百分點，在前三季度持續(xù)放緩后，出現(xiàn)微升；商服地價環(huán)比增速較上一季度收窄0.41個百分點，為0.39%；住宅地價環(huán)比增速為0.69%，較上一季度上升0.27個百分點；工業(yè)地價環(huán)比增速為1.45%，較上一季度上升0.28個百分點。
全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅地價同比增速依次為5.16%、3.90%、4.85%，較上一季度分別回落1.26、2.21、2.13個百分點，增速持續(xù)放緩；工業(yè)地價同比增速溫和上升，為6.03%，較上一季度上升0.12個百分點，綜合、住宅、工業(yè)地價增速處于低速運行，商服則為平穩(wěn)波動。
重點監(jiān)測城市中，地價總體水平為5077元/平方米，較上一季度增長1.34%，較2013年同期增長7.23%。商服、住宅和工業(yè)地價水平分別為8558元/平方米、7469元/平方米和977元/平方米；環(huán)比增速分別為0.32%、0.75%和2.49%；同比增速分別為4.91%、5.91%和9.85%。
三大重點區(qū)域綜合地價環(huán)比增速保持低速、平穩(wěn)運行，珠三角地區(qū)工業(yè)地價同比增速高位運行
2014年第四季度，三大重點區(qū)域綜合地價水平均高于全國總體水平,保持上升態(tài)勢。長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價水平分別為5042元/平方米、5548元/平方米、3703元/平方米。
從環(huán)比增速看，長三角和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速由上一季度的放緩轉為回升態(tài)勢，分別為1.47%、0.73%，較上一季度上升了1.47和0.13個百分點；珠三角地區(qū)綜合地價增速持續(xù)放緩，為1.75%，較上一季度下降0.98個百分點，但仍高于全國和其他兩大重點區(qū)域平均水平。
從同比增速看，長三角地區(qū)綜合地價增速低于全國及其他兩大重點區(qū)域平均水平，為2.88%，較上一季度上升了0.11個百分點；珠三角地區(qū)綜合地價增速仍保持高位運行,為14.06%，但較上一季度下降1.56個百分點；環(huán)渤海地區(qū)綜合地價增速繼續(xù)放緩，較上一季度下降0.43個百分點，為4.23%，保持溫和上漲。
分用途看，長三角地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速分別較上一季度上升0.29、0.85、2.68個百分點，依次為0.22%、0.44%、3.11%。珠三角地區(qū)商服、工業(yè)地價增速放緩，較上一季度分別下降0.02、2.13個百分點，為1.05%和2.24%。環(huán)渤海地區(qū)各用途用地地價增速平穩(wěn)，商服地價增速放緩0.33個百分點，為0.57%；住宅、工業(yè)地價增速分別較上一季度上升0.13、0.28個百分點，為0.92%、0.57%。
而三大重點區(qū)域商服、住宅地價同比增速均呈放緩態(tài)勢，工業(yè)地價增速變化各異。長三角地區(qū)商服、住宅地價增速較上一季度分別回落0.58和1.56個百分點，為0.70%、1.87%；工業(yè)地價增速則較上一季度上升2.07個百分點，為4.98%。珠三角地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價增速較上一季度分別下降2.65、3.17、0.17個百分點，依次為6.37%、12.11%、17.05%，住宅和工業(yè)地價增速仍處于高位運行，商服地價降至低速運行區(qū)間。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅地價增速較上一季度分別下降1.08、0.68個百分點，為4.30%、5.21%，保持低速增長；工業(yè)地價增速為3.09%，較上一季度上升0.06個百分點。
綜合、住宅地價同比下降的城市增多，一線城市地價同比增速高于二、三線城市
2014年第四季度，全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比增速整體運行平穩(wěn)，74個城市地價環(huán)比上漲，較上一季度減少2個。綜合地價環(huán)比增速大于3.0%的城市僅有2個，與上一季度持平；環(huán)比下降的城市由上一季度的21個增至25個。另外，68個城市的增速穩(wěn)定在－1.0%～1.0%之間。與2013年同期相比，城市綜合地價仍保持上升態(tài)勢，88個城市地價同比上漲，增速超過7.0%的城市由上一季度的27個降至20個，比上一季度減少6個；同比下降的城市為16個，較上一季度增加8個。
一線城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價水平值、同比增速均明顯高于全國及二、三線城市平均水平；二線城市工業(yè)地價環(huán)比增速高于全國及一、三線城市平均水平；三線城市各用途地價平均水平值整體最低，環(huán)比、同比增速平穩(wěn)。
住宅地價與綜合地價變化趨勢保持一致，整體運行平穩(wěn)，環(huán)比上漲的城市71個，比上一季度多1個。住宅地價環(huán)比增速超過3.0%的城市為3個，與上一季度持平；環(huán)比下降的城市由上一季度的27個增至30個。與2013年同期相比，同比上漲的城市由上一季度的89個減至83個；增速超過7.0%的城市由上一季度的31個減至20個。
各線城市的住宅地價環(huán)比增速均有所回升，一線城市環(huán)比增速上升幅度最高，二線城市次之。一、二、三線城市住宅地價環(huán)比漲幅較上一季度分別上漲0.44、0.32和0.17個百分點。
異常交易地塊數(shù)量繼續(xù)回落，一線城市活躍度相對較高
2014年第四季度上報成交異常交易地塊19宗，環(huán)比降幅24%，同比減少更為明顯，降幅超過90%。總體看來，各地成交的異常地塊數(shù)量較第三季度繼續(xù)回落，平均溢價率與競價輪次等指標呈現(xiàn)上升趨勢，主要是受11月份成交的一宗地塊相關指標較高影響；一線城市上報異常地塊數(shù)量占總數(shù)的將近一半，表明市場下行中，一線城市的活躍度依然較高。
（重點監(jiān)測城市指直轄市、省會城市和計劃單列市。）
市場形勢
經(jīng)濟下行風險較大市場平穩(wěn)中見分化
國內信貸放松，經(jīng)濟有所企穩(wěn)，土地市場平穩(wěn)運行
2014年第四季度以來，國內投資放緩，房地產(chǎn)市場疲弱，生產(chǎn)資料價格普降，政府改革和經(jīng)濟結構調整短期內作用難以顯現(xiàn)，制造業(yè)年內整體低迷，工業(yè)增長緩慢，經(jīng)濟下行壓力依然較大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，12月中國PM指數(shù)為50.1%，微高于臨界點，已連續(xù)3個月下滑，降至2013年7月份以來的最低，第四季度經(jīng)濟表現(xiàn)不及第三季度，表明我國經(jīng)濟增長動力依然不足。
資金層面，2014年11月末，廣義貨幣同比增長12.3%，增速分別比上月末和2013年同期低0.3個和1.9個百分點，低于預期，處于年內較低水平，經(jīng)濟下行中社會融資成本過高導致貨幣流通速度下降，同時外匯占款增速下降，房地產(chǎn)開發(fā)資金利用外資出現(xiàn)年內的增速下滑，資金風險疊加。11月21日，央行實施了自2012年7月份以來的首次降息，旨在通過降息有效降低融資成本提振經(jīng)濟。社會普遍認為，降息對房地產(chǎn)市場利好，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資和銷售企穩(wěn)回升的預期有所加強，隨著個人購房信貸的進一步放寬，房地產(chǎn)市場成交量略有回升，部分熱點區(qū)域的土地市場出現(xiàn)回升，但對熱度較低的土地市場影響有限，總體來看，土地市場基本平穩(wěn)。
受上述因素的綜合影響，主要監(jiān)測城市的綜合地價環(huán)比漲幅略有上升，漲幅收窄的城市繼續(xù)減少，環(huán)比增速超過3%的城市與上一季度持平，依然僅有2個。
房地產(chǎn)調控的行政管制手段大范圍退出，市場化改革加速，土地市場分化明顯
截至2014年第四季度，全國已有40多個城市取消限購政策，尤其是“9·30”住房貸款新政實施后，房地產(chǎn)市場回暖預期有所加強。2014年10月9日三部委出臺《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，多地調整公積金政策，降低門檻、提高額度、實行異地互貸等，有效支持了自住性需求的釋放。多重政策疊加效應增強，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了短期企穩(wěn)的跡象，行業(yè)基本面調整放緩。但受制于政策刺激力度和個人購買能力，加之前兩年出讓的住宅用地近期項目集中入市，樓市供銷矛盾依然突出，市場并未見明顯改善，樓市新政效應未及預期，對土地市場傳導作用有限。
2014年12月，中央經(jīng)濟工作會議召開，連續(xù)第二年未直接提及“房地產(chǎn)調控”，會議對土地制度改革、區(qū)域經(jīng)濟建設和保障民生等方面進行闡述，表明中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的角色定位發(fā)生重要轉變。同時，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記啟動、房地產(chǎn)稅立法研究推進、新型城鎮(zhèn)化建設加速、棚戶區(qū)改造和共有產(chǎn)權房推行的背景下，房地產(chǎn)調控中“分類指導、精準調控”成為重要手段，去行政化、市場化和長效化趨勢穩(wěn)步推進。
土地市場整體調整的趨勢并未改變，但分化更加明顯。2014年第四季度，住宅地價環(huán)比有所上漲，同比漲幅繼續(xù)收窄，環(huán)比、同比下降的城市個數(shù)均有所增加，一線城市漲幅高于二、三線城市，城市土地市場分化明顯。
土地供應總量環(huán)比上漲明顯，其中交通、水利基礎設施等其他用地供應上漲幅度較大
2014年第四季度，土地供應量環(huán)比上升，除商服用地以外，各類用途用地供應量環(huán)比明顯上升，符合年內土地供應的一般規(guī)律；而商服、住宅、工業(yè)用地供應同比均有所下降。
第四季度，105個主要監(jiān)測城市土地供應面積達到8.57萬公頃，供應量環(huán)比大幅增加75.30%，同比減少17.35%。其中商服用地環(huán)比減少4.13%，住宅、工礦倉儲用地、交通和水利基礎設施等其他用地分別增加21.25%、2.65%和186.40%，同比變化分別減少45.37%、44.87%、38.49%和增加12.50%。房地產(chǎn)開發(fā)用地供應面積約1.75萬公頃，環(huán)比增加12.63%，同比減少45.01%。第四季度各地保障性住房用地供應力度加大，供應面積約為0.36萬公頃，為年內季度最高，環(huán)比大幅上漲81.59%，同比下降33.47%。
2014年第四季度，土地供應結構相對第三季度發(fā)生重要轉變，主要是在經(jīng)濟復蘇乏力的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資疲弱，基建投資需求旺盛。各地為拉動經(jīng)濟增長，大規(guī)模推進基礎設施建設，作為穩(wěn)增長、惠民生的重要手段，交通、水利基礎設施等其他用地供應大幅增加，供應占比達到2008年以來單季度最高。
后市預判
改革紅利釋放可期財稅金融政策影響加重
2015年，隨著內外環(huán)境穩(wěn)中向好，中央經(jīng)濟發(fā)展思路轉變，在穩(wěn)增長、防通脹的目標權衡下，對轉方式、調結構、控風險、促創(chuàng)新、保民生提出了更高要求。經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”思維將進一步融入宏觀政策頂層設計和體制機制深化改革中，盡管經(jīng)濟全面進入增速換擋期，產(chǎn)能過剩、風險累積、房地產(chǎn)市場調整等制約增長的因素依然存在，但隨著國內貨幣政策寬松、重點領域改革培育新的經(jīng)濟增長點，改革紅利釋放可期，預計中國經(jīng)濟仍將處于提質增效、持續(xù)調整進程。
在此背景下，土地市場宏觀政策以“穩(wěn)”為主，市場對資源配置的決定性作用將進一步落實，配合制度完善，財稅、金融等經(jīng)濟手段對市場的影響將顯著加強。預計2015年第一季度，土地價格走勢總體平穩(wěn)微升，局部地區(qū)分化態(tài)勢更加明顯。
下一步，一是要關注貨幣金融政策對土地市場的影響，同時深化土地市場與相關經(jīng)濟指標變化的周期性研究，適應、探索并優(yōu)化“新常態(tài)”下的管理模式；二是深化土地供應制度改革，完善地價形成機制，在產(chǎn)業(yè)結構調整、經(jīng)濟轉型升級和區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展進程中發(fā)揮好土地的要素作用，促進土地資源合理配置和節(jié)約集約利用。
地價監(jiān)測報告,形勢研判,全國主要城市,政策
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